Calcolatore tasso variabile (ARM) o fisso

Il primo indica per quanti anni il tasso iniziale resta fisso, il secondo ogni quanto viene rivisto dopo. Un 5/1 è fisso per cinque anni e poi viene rivisto ogni anno; un 7/6 è fisso sette anni e poi viene rivisto ogni sei mesi. Nessuno dei due numeri dice quanto può muoversi il tasso – a questo servono i tetti.

Tre limiti distinti: la variazione massima alla prima revisione, quella massima a ciascuna revisione successiva e lo scostamento massimo sopra il tasso iniziale. Partendo dal 5,75%, uno schema 2/2/5 significa un tasso del 7,75% alla prima revisione e un tetto del 10,75% che non può mai essere superato.

Quando il periodo fisso supera ampiamente il tempo per cui prevede di tenere il mutuo. Se è sicuro di vendere o rifinanziare entro cinque anni, un 5/1 le garantisce il tasso più basso per tutto il periodo in cui lo detiene. Il rischio sta interamente negli anni successivi al periodo fisso.

Prenda il tasso iniziale più il tetto massimo a vita e calcoli la rata del debito residuo sulla durata residua a quel tasso. Nell’esempio sopra la rata passa da 2.626 $ a 3.988 $ – un aumento di 1.362 $ al mese, la cifra su cui vale la pena mettere alla prova il suo budget.

A volte, ma le condizioni che fanno salire i tassi sono le stesse che rendono più difficile rifinanziare. Rifinanziare richiede un patrimonio netto sull’immobile sufficiente, un reddito adeguato e un tasso per cui valga la pena cambiare, e chi ne ha più bisogno è proprio chi rischia di più di non superare una di queste verifiche.

Nessuno può prevedere un indice dei tassi su 25 anni, e un calcolatore che finge il contrario scommette con i suoi soldi. Il tetto è diverso: è una clausola del contratto, quindi è l’unico numero sul futuro davvero conoscibile oggi.