Calculadora de taxa variável (ARM) vs. fixa
Quanto poupa uma taxa variável enquanto a taxa inicial se mantém e quanto custa se a taxa subir até onde os seus limites permitem.
Como é calculado
Como é calculado
Ambos os empréstimos, mês a mês
Cada empréstimo é amortizado com uma prestação constante que liquida o capital ao longo do prazo. A 6,5% sobre 450 000 $ a 30 anos, são 2844,31 $ por mês; a ARM a 5,75% começa em 2626,08 $.
prestação = P · i / (1 − (1 + i)^−n)O que os limites permitem
Um conjunto 2/2/5 limita o primeiro ajuste a 2 pontos, cada ajuste seguinte a 2 e a taxa a 5 acima da inicial. A partir de 5,75%, isso dá um teto de 10,75%, atingido três ajustes após o fim do período fixo.
teto = taxa inicial + limite vitalícioRecálculo e ponto de equilíbrio
Cada ajuste volta a amortizar o capital em dívida ao longo do prazo restante: 417 430 $ com 25 anos restantes a 7,75% custam 3153 $, uma subida de 20% por 2 pontos. Os 13 094 $ poupados desaparecem 23 meses depois disso.
Exemplo prático: 450 000 $, ARM 5/1 a 5,75% com limites 2/2/5 contra uma taxa fixa de 6,5%
| Montante emprestado | 450 000 $ |
|---|---|
| Taxa fixa | 6,5% |
| Taxa inicial da ARM | 5,75% durante 5 anos |
| Limites | 2 / 2 / 5 |
| Poupança mensal | 218,23 $ |
|---|---|
| Poupado em cinco anos | 13 094 $ |
| Taxa no pior cenário | 10,75% |
| Prestação no pior cenário | 3988 $ |
O teto é o número que importa: 10,75% está 4,25 pontos acima da taxa fixa oferecida, e o contrato permite-o dentro de três anos após o primeiro ajuste.
Pressupostos do cálculo
- O pior cenário pressupõe que todos os limites são atingidos na data mais cedo permitida.
- O cenário de taxa estável pressupõe que a taxa inicial nunca muda após o período fixo.
- Cada ajuste volta a amortizar o capital em dívida ao longo do prazo restante.
- Não inclui imposto sobre o imóvel, seguros, seguro do crédito nem comissões.
- Sem amortizações extra, redraw nem conta offset.
Onde é comum errar
- O limite vitalício é o primeiro número a verificar. Dois empréstimos com a mesma taxa inicial e tetos de 5 e 6 pontos não são o mesmo produto, e a diferença em 450 000 $ é de dezenas de milhares de dólares.
- O limite do primeiro ajuste é muitas vezes maior do que o limite periódico — 5/2/5 é comum —, por isso o maior salto é normalmente o primeiro, precisamente quando o mutuário deixou de estar atento.
- Os limites restringem a taxa, não a prestação. Uma subida de 2 pontos sobre um capital recalculado aumentou a prestação em 24% no exemplo acima, e é esse o choque que as pessoas descrevem como surgido do nada.
- Comparar apenas as taxas iniciais é o erro em torno do qual o produto é concebido. A taxa promocional é sempre mais baixa; a única questão é o que acontece depois.
Perguntas
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
O primeiro é o número de anos em que a taxa inicial fica fixa; o segundo, com que frequência se ajusta depois disso. Uma 5/1 é fixa durante cinco anos e depois ajusta anualmente; uma 7/6 é fixa durante sete anos e depois ajusta a cada seis meses. Nenhum dos números diz quanto a taxa pode variar — isso é o conjunto de limites.
What are 2/2/5 caps?
Três limites distintos: o máximo que a taxa pode variar no primeiro ajuste, o máximo em cada ajuste seguinte e o máximo que pode alguma vez ficar acima da taxa inicial. A partir de 5,75%, um conjunto 2/2/5 significa uma taxa de 7,75% no primeiro ajuste e um teto de 10,75% que nunca pode ultrapassar.
Is an adjustable rate ever the better choice?
Quando o período fixo dura bastante mais do que o tempo em que espera manter o empréstimo. Se tiver a certeza de vender ou refinanciar dentro de cinco anos, uma 5/1 dá-lhe a taxa mais baixa durante todo o tempo em que for proprietário. O risco está todo nos anos após o período fixo.
How much can my payment actually rise?
Pegue na taxa inicial mais o limite vitalício e calcule a prestação do capital em dívida ao longo do prazo restante a essa taxa. No exemplo acima, a prestação passa de 2626 $ para 3988 $ — um aumento de 1362 $ por mês, que é o valor contra o qual vale a pena testar o seu orçamento.
Can I just refinance if rates go up?
Às vezes, mas as condições que fazem subir as taxas são as mesmas que tornam o refinanciamento mais difícil. Refinanciar exige capital próprio suficiente, um rendimento aceitável e uma taxa que compense, e o mutuário que mais precisa é o que tem mais probabilidade de falhar um desses testes.
Why does this show a worst case rather than a forecast?
Ninguém consegue prever um indexante de taxas ao longo de 25 anos, e uma calculadora que finja o contrário está a adivinhar com o seu dinheiro. O teto dos limites é diferente: é uma cláusula do contrato, por isso é o único número sobre o futuro que se pode realmente saber hoje.
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Fontes
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
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