Kalkylator för ARM eller fast ränta
Vad en rörlig ränta sparar medan den inledande räntan gäller, och vad den kostar om räntan stiger så långt som taken tillåter.
Så räknas det
Så räknas det
Båda lånen, månad för månad
Varje lån amorteras med en jämn betalning som betalar av saldot under löptiden. Vid 6,5 % på 450 000 $ över 30 år är det 2 844,31 $ i månaden; ARM-lånet på 5,75 % börjar på 2 626,08 $.
betalning = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Vad taken tillåter
En 2/2/5-uppsättning begränsar den första justeringen till 2 procentenheter, varje senare till 2, och räntan till 5 över starten. Från 5,75 % blir det ett tak på 10,75 %, som nås tre justeringar efter att den fasta perioden tagit slut.
tak = startränta + livstidstakOmräkning och break even
Varje justering fördelar om den kvarvarande skulden över den återstående löptiden: 417 430 $ med 25 år kvar till 7,75 % kostar 3 153 $, en ökning på 20 % från en höjning på 2 procentenheter. De 13 094 $ som sparats är förbrukade 23 månader därefter.
Räkneexempel: 450 000 $, 5/1-ARM till 5,75 % med 2/2/5-tak mot 6,5 % fast ränta
| Lånebelopp | 450 000 $ |
|---|---|
| Fast ränta | 6,5 % |
| ARM-startränta | 5,75 % i 5 år |
| Tak | 2 / 2 / 5 |
| Sparat varje månad | 218,23 $ |
|---|---|
| Sparat över fem år | 13 094 $ |
| Ränta i värsta fall | 10,75 % |
| Betalning i värsta fall | 3 988 $ |
Taket är siffran som spelar roll: 10,75 % är 4,25 procentenheter över den erbjudna fasta räntan, och avtalet tillåter det inom tre år från den första justeringen.
Vad beräkningen antar
- Värsta fallet förutsätter att varje tak slår till vid tidigast tillåtna tidpunkt.
- Fallet med oförändrad ränta förutsätter att starträntan aldrig ändras efter den fasta perioden.
- Vid varje justering fördelas den kvarvarande skulden om över den återstående löptiden.
- Ingen fastighetsskatt, försäkring, låneförsäkring eller avgifter ingår.
- Inga extra amorteringar, inga uttag och inget offsetkonto.
Där det ofta blir fel
- Livstidstaket är siffran att kontrollera först. Två lån med samma startränta men tak på 5 och 6 procentenheter är inte samma produkt, och på 450 000 $ är skillnaden tiotusentals dollar.
- Taket för första justeringen är ofta större än det periodiska – 5/2/5 är vanligt – så det största enskilda hoppet är oftast det första, precis när låntagaren slutat hålla koll.
- Taken begränsar räntan, inte betalningen. En höjning på 2 procentenheter på ett omräknat saldo höjde betalningen med 24 % i exemplet ovan, den chock folk beskriver som att den kom från ingenstans.
- Att bara jämföra starträntorna är just det misstag produkten är byggd kring. Lockräntan är alltid lägre; frågan är bara vad som händer efter den.
Frågor
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
Den första siffran är hur många år starträntan är fast, den andra hur ofta den justeras därefter. En 5/1 är fast i fem år och justeras sedan varje år; en 7/6 är fast i sju år och justeras sedan var sjätte månad. Ingen av siffrorna säger hur långt räntan kan röra sig – det avgör räntetaken (caps).
What are 2/2/5 caps?
Tre separata gränser: hur mycket räntan högst får röra sig vid den första justeringen, hur mycket vid varje senare, och hur långt över starträntan den någonsin får ligga. Från 5,75 % innebär 2/2/5 en ränta på 7,75 % vid första justeringen och ett tak på 10,75 % som den aldrig kan passera.
Is an adjustable rate ever the better choice?
När den fasta perioden med god marginal varar längre än du räknar med att ha lånet. Om du är säker på att sälja eller refinansiera inom fem år ger en 5/1 dig den lägre räntan hela tiden du äger bostaden. Risken ligger helt i åren efter den fasta perioden.
How much can my payment actually rise?
Ta starträntan plus livstidstaket och räkna fram betalningen för den kvarvarande skulden över den återstående löptiden till den räntan. I exemplet ovan går betalningen från 2 626 $ till 3 988 $ – en ökning på 1 362 $ i månaden, och det är siffran att pröva din budget mot.
Can I just refinance if rates go up?
Ibland, men de förhållanden som driver upp räntorna är samma förhållanden som gör refinansiering svårast. Det kräver tillräckligt eget kapital, godtagbar inkomst och en ränta som är värd att byta till, och den låntagare som behöver det mest är den som oftast faller på något av de testen.
Why does this show a worst case rather than a forecast?
Ingen kan förutsäga en referensränta över 25 år, och en kalkylator som låtsas något annat gissar med dina pengar. Taket är annorlunda: det är ett avtalsvillkor, och därför är det den enda siffran om framtiden som faktiskt går att veta i dag.
Relaterade verktyg
Källor
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0