מחשבון ARM מול ריבית קבועה
כמה חוסכת ריבית משתנה כל עוד ריבית הפתיחה בתוקף, וכמה היא עולה אם הריבית מטפסת עד התקרות.
איך זה מחושב
איך זה מחושב
שתי ההלוואות, חודש אחר חודש
כל הלוואה נפרסת בהחזר קבוע שמסלק את היתרה לאורך התקופה. ב-6.5% על 450,000 $ ל-30 שנה זה 2,844.31 $ בחודש; ה-ARM ב-5.75% מתחיל ב-2,626.08 $.
החזר = P · i / (1 − (1 + i)^−n)מה התקרות מאפשרות
מערכת 2/2/5 מגבילה את העדכון הראשון ל-2 נקודות, כל עדכון אחריו ל-2, ואת הריבית ל-5 מעל נקודת הפתיחה. מ-5.75% זו תקרה של 10.75%, שמגיעים אליה שלושה עדכונים אחרי סוף התקופה הקבועה.
תקרה = ריבית פתיחה + תקרת חייםחישוב מחדש ונקודת האיזון
כל עדכון פורס מחדש את היתרה על התקופה שנותרה: 417,430 $ עם 25 שנים שנותרו ב-7.75% עולים 3,153 $, עלייה של 20% משתי נקודות. החיסכון של 13,094 $ נאכל 23 חודשים אחרי זה.
דוגמה מפורטת: 450,000 $, ARM מסוג 5/1 ב-5.75% עם תקרות 2/2/5 מול ריבית קבועה של 6.5%
| סכום ההלוואה | 450,000 $ |
|---|---|
| ריבית קבועה | 6.5% |
| ריבית הפתיחה של ARM | 5.75% ל-5 שנים |
| תקרות | 2 / 2 / 5 |
| חיסכון בכל חודש | 218.23 $ |
|---|---|
| חיסכון לאורך חמש שנים | 13,094 $ |
| הריבית בתרחיש הגרוע | 10.75% |
| ההחזר בתרחיש הגרוע | 3,988 $ |
התקרה היא המספר שחשוב: 10.75% הם 4.25 נקודות מעל הריבית הקבועה שמוצעת, והחוזה מאפשר אותה תוך שלוש שנים מהעדכון הראשון.
ההנחות בחישוב
- התרחיש הגרוע מניח שכל תקרה מופעלת במועד המוקדם ביותר שמותר.
- תרחיש הריבית היציבה מניח שריבית הפתיחה לא משתנה אחרי התקופה הקבועה.
- כל עדכון פורס מחדש את היתרה על התקופה שנותרה.
- לא כולל מס נכס, ביטוח, ביטוח משכנתה או עמלות.
- אין החזרים נוספים, משיכה חוזרת או קיזוז.
איפה טועים בדרך כלל
- תקרת החיים היא המספר שכדאי לבדוק ראשון. שתי הלוואות שמוצעות באותה ריבית פתיחה עם תקרות של 5 ו-6 נקודות אינן אותו מוצר, וההפרש על 450,000 $ הוא עשרות אלפי דולרים.
- תקרת העדכון הראשון גדולה לעיתים קרובות מהתקרה התקופתית – 5/2/5 נפוץ – כך שהקפיצה הגדולה ביותר היא בדרך כלל הראשונה, בדיוק כשהלווה כבר הפסיק לעקוב.
- התקרות מגבילות את הריבית, לא את ההחזר. עלייה של 2 נקודות על יתרה שחושבה מחדש העלתה את ההחזר ב-24% בדוגמה שלמעלה, וזה ההלם שאנשים מתארים כמשהו שבא משום מקום.
- השוואה של ריביות הפתיחה בלבד היא בדיוק הטעות שהמוצר תוכנן סביבה. ריבית הפיתיון תמיד נמוכה יותר; השאלה היא רק מה קורה אחריה.
שאלות
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
המספר הראשון הוא כמה שנים ריבית הפתיחה קבועה, השני כמה פעמים היא מתעדכנת אחר כך. 5/1 קבועה חמש שנים ואז מתעדכנת מדי שנה; 7/6 קבועה שבע שנים ואז מתעדכנת כל שישה חודשים. אף מספר לא אומר כמה רחוק הריבית יכולה לזוז – את זה קובעת מערכת התקרות.
What are 2/2/5 caps?
שלוש מגבלות נפרדות: כמה לכל היותר הריבית יכולה לזוז בעדכון הראשון, כמה בכל עדכון אחריו, וכמה לכל היותר היא יכולה לעמוד מעל ריבית הפתיחה. מ-5.75%, מערכת 2/2/5 פירושה ריבית של 7.75% בעדכון הראשון ותקרה של 10.75% שאי אפשר לעבור.
Is an adjustable rate ever the better choice?
כשהתקופה הקבועה ארוכה בבירור מהזמן שבו צפויים להחזיק בהלוואה. אם יש ביטחון במכירה או במחזור תוך חמש שנים, 5/1 נותנת את הריבית הנמוכה לכל זמן הבעלות. כל הסיכון נמצא בשנים שאחרי התקופה הקבועה.
How much can my payment actually rise?
לוקחים את ריבית הפתיחה ועוד תקרת החיים ומחשבים את ההחזר על היתרה שנותרה לתקופה שנותרה בריבית הזו. בדוגמה שלמעלה ההחזר עולה מ-2,626 $ ל-3,988 $ – עלייה של 1,362 $ בחודש, וזה הנתון שכדאי לבדוק מולו את התקציב.
Can I just refinance if rates go up?
לפעמים, אבל התנאים שמעלים ריביות הם בדיוק התנאים שמקשים על מחזור. מחזור דורש הון מספיק בנכס, הכנסה מקובלת וריבית שכדאי לעבור אליה, והלווה שהכי צריך אותו הוא זה שהכי סביר שייכשל באחד המבחנים.
Why does this show a worst case rather than a forecast?
אף אחד לא יכול לחזות מדד ריבית ל-25 שנה, ומחשבון שמעמיד פנים שכן מנחש עם הכסף שלך. התקרה שונה: היא תנאי בחוזה, ולכן זה המספר היחיד על העתיד שאפשר באמת לדעת היום.
כלים קשורים
מקורות
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0