Calculadora de tipo variable (ARM) o fijo
Lo que ahorra un tipo variable mientras se mantiene el tipo inicial, y lo que cuesta si el tipo sube hasta donde permiten sus límites.
Cómo se calcula
Cómo se calcula
Ambos préstamos, mes a mes
Cada préstamo se amortiza con una cuota constante que liquida el saldo a lo largo del plazo. Al 6,5 % sobre 450.000 $ a 30 años, son 2844,31 $ al mes; el ARM al 5,75 % empieza en 2626,08 $.
cuota = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Lo que permiten los límites
Un esquema 2/2/5 limita la primera revisión a 2 puntos, cada una de las siguientes a 2 y el tipo a 5 puntos por encima del inicial. Desde el 5,75 %, el techo es del 10,75 %, que se alcanza tres revisiones después del fin del periodo fijo.
techo = tipo inicial + límite de por vidaReamortización y punto de equilibrio
Cada revisión reamortiza el saldo pendiente durante el plazo restante: 417.430 $ a 25 años al 7,75 % cuestan 3153 $, una subida del 20 % por 2 puntos. Los 13.094 $ ahorrados se consumen 23 meses después.
Ejemplo práctico: 450.000 $, ARM 5/1 al 5,75 % con límites 2/2/5 frente a un fijo al 6,5 %
| Importe prestado | 450.000 $ |
|---|---|
| Tipo fijo | 6,5 % |
| Tipo inicial del ARM | 5,75 % durante 5 años |
| Límites | 2 / 2 / 5 |
| Ahorro mensual | 218,23 $ |
|---|---|
| Ahorro en cinco años | 13.094 $ |
| Tipo en el peor caso | 10,75 % |
| Cuota en el peor caso | 3988 $ |
El techo es la cifra que importa: el 10,75 % está 4,25 puntos por encima del tipo fijo ofrecido, y el contrato lo permite en los tres años siguientes a la primera revisión.
Supuestos del cálculo
- El peor escenario supone que cada límite se alcanza en la fecha más temprana permitida.
- El escenario de tipo estable supone que el tipo inicial no cambia nunca tras el periodo fijo.
- Cada revisión reamortiza el saldo pendiente durante el plazo restante.
- No se incluyen impuestos sobre inmuebles, seguros, seguro hipotecario ni comisiones.
- Sin pagos adicionales, redraw ni cuenta offset.
Errores frecuentes
- El límite de por vida es la primera cifra que hay que comprobar. Dos préstamos ofrecidos al mismo tipo inicial con techos de 5 y 6 puntos no son el mismo producto, y la diferencia sobre 450.000 $ es de decenas de miles de dólares.
- El límite de la primera revisión suele ser mayor que el periódico (5/2/5 es habitual), así que la mayor subida suele ser la primera, justo cuando el prestatario ha dejado de estar atento.
- Los límites acotan el tipo, no la cuota. Una subida de 2 puntos sobre un saldo reamortizado elevó la cuota un 24 % en el ejemplo anterior: es el golpe que la gente describe como caído del cielo.
- Comparar solo los tipos iniciales es justo el error sobre el que está diseñado el producto. El tipo promocional siempre es más bajo; la única pregunta es qué pasa después.
Preguntas
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
El primero indica cuántos años es fijo el tipo inicial; el segundo, con qué frecuencia se revisa después. Un 5/1 es fijo cinco años y luego se revisa cada año; un 7/6 es fijo siete años y luego se revisa cada seis meses. Ninguno de los dos números indica cuánto puede moverse el tipo: eso lo fijan los límites.
What are 2/2/5 caps?
Tres límites distintos: lo máximo que puede moverse el tipo en la primera revisión, lo máximo en cada una de las siguientes y lo máximo que puede situarse por encima del tipo inicial. Desde el 5,75 %, un esquema 2/2/5 supone un tipo del 7,75 % en la primera revisión y un techo del 10,75 % que nunca puede superarse.
Is an adjustable rate ever the better choice?
Cuando el periodo fijo supera holgadamente el tiempo que espera mantener el préstamo. Si está seguro de vender o refinanciar en menos de cinco años, un 5/1 le da el tipo más bajo durante todo el tiempo que lo tenga. El riesgo está por completo en los años posteriores al periodo fijo.
How much can my payment actually rise?
Tome el tipo inicial más el límite de por vida y calcule la cuota del saldo pendiente durante el plazo restante a ese tipo. En el ejemplo anterior, la cuota pasa de 2626 $ a 3988 $: una subida de 1362 $ al mes, la cifra con la que conviene poner a prueba su presupuesto.
Can I just refinance if rates go up?
A veces, pero las condiciones que hacen subir los tipos son las mismas que más dificultan la refinanciación. Refinanciar exige suficiente capital propio en la vivienda, unos ingresos aceptables y un tipo que compense el cambio, y quien más lo necesita es quien tiene más probabilidades de no superar alguna de esas pruebas.
Why does this show a worst case rather than a forecast?
Nadie puede prever un índice de tipos a 25 años, y una calculadora que finja lo contrario está apostando con su dinero. El techo es distinto: es una cláusula del contrato, así que es la única cifra sobre el futuro que realmente se puede conocer hoy.
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Fuentes
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