Kalkulator bunga mengambang (ARM) vs tetap
Berapa yang dihemat bunga mengambang selama suku bunga awal berlaku, dan berapa biayanya jika suku bunga naik sampai batas maksimum yang diizinkan.
Cara perhitungannya
Cara perhitungannya
Kedua pinjaman, bulan demi bulan
Setiap pinjaman diamortisasi dengan cicilan tetap yang melunasi saldo sepanjang tenor. Pada 6,5% untuk $450.000 selama 30 tahun, itu $2.844,31 per bulan; ARM pada 5,75% dimulai dari $2.626,08.
cicilan = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Yang diizinkan batas-batasnya
Rangkaian 2/2/5 membatasi penyesuaian pertama 2 poin, setiap penyesuaian berikutnya 2 poin, dan suku bunga 5 poin di atas suku bunga awal. Dari 5,75%, plafonnya 10,75%, tercapai tiga penyesuaian setelah periode tetap berakhir.
plafon = suku bunga awal + batas seumur pinjamanPerhitungan ulang dan titik impas
Setiap penyesuaian menghitung ulang amortisasi sisa saldo atas sisa tenor: $417.430 dengan sisa 25 tahun pada 7,75% menjadi $3.153, naik 20% dari kenaikan 2 poin. Penghematan $13.094 habis 23 bulan setelah itu.
Contoh perhitungan: $450.000, ARM 5/1 pada 5,75% dengan batas 2/2/5 dibandingkan bunga tetap 6,5%
| Jumlah pinjaman | $450.000 |
|---|---|
| Bunga tetap | 6,5% |
| Suku bunga awal ARM | 5,75% selama 5 tahun |
| Batas | 2 / 2 / 5 |
| Hemat per bulan | $218,23 |
|---|---|
| Hemat selama lima tahun | $13.094 |
| Suku bunga skenario terburuk | 10,75% |
| Cicilan skenario terburuk | $3.988 |
Plafon adalah angka yang penting: 10,75% berada 4,25 poin di atas bunga tetap yang ditawarkan, dan kontrak mengizinkannya dalam tiga tahun setelah penyesuaian pertama.
Asumsi yang dipakai
- Skenario terburuk mengasumsikan setiap batas tercapai pada tanggal paling awal yang diizinkan.
- Skenario suku bunga tak berubah mengasumsikan suku bunga awal tidak pernah berubah setelah periode tetap.
- Setiap penyesuaian menghitung ulang amortisasi sisa saldo atas sisa tenor.
- Tidak termasuk pajak properti, asuransi, asuransi KPR maupun biaya.
- Tanpa pembayaran ekstra, redraw maupun offset.
Kesalahan yang sering terjadi
- Batas seumur pinjaman adalah angka yang perlu dicek pertama kali. Dua pinjaman dengan suku bunga awal yang sama tetapi plafon 5 dan 6 poin bukan produk yang sama, dan selisihnya pada $450.000 mencapai puluhan ribu dolar.
- Batas penyesuaian pertama sering lebih besar daripada batas periodik – 5/2/5 itu umum – jadi lonjakan terbesar biasanya yang pertama, tepat ketika peminjam sudah tidak memperhatikan.
- Batas membatasi suku bunga, bukan cicilan. Kenaikan 2 poin atas saldo yang dihitung ulang menaikkan cicilan 24% pada contoh di atas, kejutan yang sering digambarkan orang sebagai datang tiba-tiba.
- Membandingkan suku bunga awal saja adalah kesalahan yang menjadi dasar rancangan produk ini. Bunga promosi selalu lebih rendah; pertanyaannya hanya apa yang terjadi sesudahnya.
Pertanyaan
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
Angka pertama adalah berapa tahun suku bunga awal tetap, angka kedua seberapa sering suku bunga disesuaikan setelahnya. 5/1 tetap selama lima tahun lalu disesuaikan setiap tahun; 7/6 tetap selama tujuh tahun lalu disesuaikan setiap enam bulan. Tidak satu pun angka itu menunjukkan seberapa jauh suku bunga bisa bergerak – itu ditentukan oleh rangkaian batas.
What are 2/2/5 caps?
Tiga batas terpisah: perubahan maksimum suku bunga pada penyesuaian pertama, maksimum pada setiap penyesuaian berikutnya, dan maksimum di atas suku bunga awal sepanjang pinjaman. Dari 5,75%, rangkaian 2/2/5 berarti suku bunga 7,75% pada penyesuaian pertama dan plafon 10,75% yang tidak pernah bisa dilampaui.
Is an adjustable rate ever the better choice?
Ketika periode tetap jauh lebih lama daripada perkiraan lamanya Anda mempertahankan pinjaman. Jika Anda yakin akan menjual atau melakukan refinancing dalam lima tahun, 5/1 memberi Anda bunga lebih rendah selama Anda memilikinya. Risikonya sepenuhnya ada pada tahun-tahun setelah periode tetap.
How much can my payment actually rise?
Ambil suku bunga awal ditambah batas seumur pinjaman, lalu hitung cicilan sisa saldo atas sisa tenor pada suku bunga itu. Pada contoh di atas cicilan naik dari $2.626 menjadi $3.988 – kenaikan $1.362 per bulan, angka yang layak dipakai untuk menguji anggaran Anda.
Can I just refinance if rates go up?
Kadang-kadang, tetapi kondisi yang mendorong suku bunga naik adalah kondisi yang paling menyulitkan refinancing. Refinancing membutuhkan ekuitas yang cukup, penghasilan yang memadai dan suku bunga yang layak untuk pindah, dan peminjam yang paling membutuhkannya justru paling mungkin gagal di salah satu syarat itu.
Why does this show a worst case rather than a forecast?
Tidak ada yang bisa memprakirakan indeks suku bunga selama 25 tahun, dan kalkulator yang berpura-pura bisa sedang menebak dengan uang Anda. Plafon batas itu berbeda: itu ketentuan kontrak, jadi itulah satu-satunya angka tentang masa depan yang benar-benar bisa diketahui hari ini.
Alat terkait
Sumber
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0