Kalkulator: stopa zmienna (ARM) czy stała
Ile oszczędza stopa zmienna, dopóki obowiązuje stopa początkowa, i ile kosztuje, jeśli stopa wzrośnie do maksimum dozwolonego przez limity.
Jak to jest liczone
Jak to jest liczone
Oba kredyty miesiąc po miesiącu
Każdy kredyt jest spłacany stałą ratą, która spłaca saldo w całym okresie. Przy 6,5% od 450 000 $ na 30 lat to 2844,31 $ miesięcznie; ARM na 5,75% zaczyna od 2626,08 $.
rata = P · i / (1 − (1 + i)^−n)Na co pozwalają limity
Zestaw 2/2/5 ogranicza pierwszą zmianę do 2 punktów, każdą kolejną do 2, a stopę do 5 punktów powyżej początkowej. Przy 5,75% daje to pułap 10,75%, osiągany po trzech zmianach od końca okresu stałej stopy.
pułap = stopa początkowa + limit całkowityPrzeliczenie raty i próg rentowności
Każda zmiana rozkłada pozostałe saldo na pozostały okres: 417 430 $ na 25 lat przy 7,75% kosztuje 3153 $, czyli o 20% więcej przy wzroście o 2 punkty. Zaoszczędzone 13 094 $ znika 23 miesiące później.
Przykład: 450 000 $, ARM 5/1 na 5,75% z limitami 2/2/5 wobec stałej stopy 6,5%
| Kwota kredytu | 450 000 $ |
|---|---|
| Stała stopa | 6,5% |
| Początkowa stopa ARM | 5,75% przez 5 lat |
| Limity | 2 / 2 / 5 |
| Oszczędność miesięczna | 218,23 $ |
|---|---|
| Oszczędność przez pięć lat | 13 094 $ |
| Stopa w najgorszym scenariuszu | 10,75% |
| Rata w najgorszym scenariuszu | 3988 $ |
Liczy się pułap: 10,75% to 4,25 punktu powyżej oferowanej stałej stopy, a umowa dopuszcza go w ciągu trzech lat od pierwszej zmiany.
Założenia
- Najgorszy scenariusz zakłada, że każdy limit zostaje osiągnięty w najwcześniejszym dozwolonym terminie.
- Scenariusz niezmienionej stopy zakłada, że stopa początkowa nie zmienia się po okresie stałej stopy.
- Każda zmiana na nowo rozkłada pozostałe saldo na pozostały okres.
- Bez podatku od nieruchomości, ubezpieczeń, ubezpieczenia kredytu i opłat.
- Bez nadpłat, ponownych wypłat (redraw) i konta offset.
Najczęstsze błędy
- Limit całkowity to liczba, którą trzeba sprawdzić najpierw. Dwa kredyty z tą samą stopą początkową i pułapami 5 i 6 punktów to nie ten sam produkt, a różnica przy 450 000 $ to dziesiątki tysięcy dolarów.
- Limit pierwszej zmiany bywa wyższy niż limit okresowy – 5/2/5 to częsty zestaw – więc największy skok to zwykle pierwszy, właśnie wtedy, gdy kredytobiorca przestał uważać.
- Limity ograniczają stopę, a nie ratę. Wzrost o 2 punkty przy przeliczonym saldzie podniósł ratę o 24% w powyższym przykładzie – to ten szok, który ludzie opisują jako nagły i niespodziewany.
- Porównywanie samych stóp początkowych to błąd, na którym opiera się ten produkt. Stopa promocyjna zawsze jest niższa; liczy się tylko to, co dzieje się potem.
Pytania
What do the numbers in a 5/1 ARM mean?
Pierwsza liczba to liczba lat stałej stopy początkowej, druga – jak często stopa zmienia się później. 5/1 jest stała przez pięć lat, potem zmienia się co rok; 7/6 jest stała przez siedem lat, potem zmienia się co sześć miesięcy. Żadna z tych liczb nie mówi, jak bardzo stopa może się zmienić – to określają limity.
What are 2/2/5 caps?
Trzy osobne limity: maksymalna zmiana stopy przy pierwszej zmianie, maksymalna przy każdej kolejnej i maksymalna nadwyżka ponad stopę początkową w całym okresie. Przy 5,75% zestaw 2/2/5 oznacza 7,75% przy pierwszej zmianie i pułap 10,75%, którego stopa nigdy nie przekroczy.
Is an adjustable rate ever the better choice?
Gdy okres stałej stopy wyraźnie przekracza planowany czas spłaty kredytu. Przy pewności sprzedaży lub refinansowania w ciągu pięciu lat 5/1 zapewnia niższą stopę przez cały okres posiadania. Całe ryzyko leży w latach po okresie stałej stopy.
How much can my payment actually rise?
Należy wziąć stopę początkową plus limit całkowity i przeliczyć pozostałe saldo na pozostały okres przy tej stopie. W powyższym przykładzie rata rośnie z 2626 $ do 3988 $ – o 1362 $ miesięcznie, i właśnie z tą kwotą warto zestawić budżet.
Can I just refinance if rates go up?
Czasem tak, ale warunki, które podnoszą stopy, to te same, które najbardziej utrudniają refinansowanie. Refinansowanie wymaga odpowiedniego kapitału własnego, akceptowalnego dochodu i stopy, na którą warto przejść – a kredytobiorca, który najbardziej go potrzebuje, najczęściej nie spełnia któregoś z tych warunków.
Why does this show a worst case rather than a forecast?
Nikt nie przewidzi indeksu stóp na 25 lat, a kalkulator, który udaje, że potrafi, zgaduje cudzymi pieniędzmi. Pułap limitów to co innego: to warunek umowy, więc jedyna liczba dotycząca przyszłości, którą naprawdę można dziś znać.
Powiązane narzędzia
Źródła
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0