ARM बनाम फ़िक्स्ड दर कैलकुलेटर
शुरुआती दर लागू रहने तक परिवर्तनीय दर से कितनी बचत होती है, और अगर दर आपकी सीमाओं तक चढ़ जाए तो कितना खर्च होता है।
इसकी गणना कैसे होती है
इसकी गणना कैसे होती है
दोनों लोन, महीने-दर-महीने
हर लोन बराबर किस्तों में चुकाया जाता है, जो अवधि के अंत तक बैलेंस शून्य कर देती हैं। 30 साल के लिए $450,000 पर 6.5% की दर पर यह $2,844.31 मासिक है; 5.75% पर ARM $2,626.08 से शुरू होता है।
किस्त = P · i / (1 − (1 + i)^−n)सीमाएँ किस चीज़ की अनुमति देती हैं
2/2/5 सेट पहले समायोजन को 2 अंक, हर बाद वाले को 2 अंक, और दर को शुरुआत से 5 अंक ऊपर तक सीमित करता है। 5.75% से यह 10.75% की अधिकतम सीमा है, जो फ़िक्स्ड अवधि खत्म होने के बाद तीन समायोजनों में पहुँचती है।
अधिकतम सीमा = शुरुआती दर + आजीवन सीमारीकास्ट, और ब्रेक-ईवन
हर समायोजन बची राशि को बची अवधि में दोबारा बाँटता है: 25 साल बाकी रहते 7.75% पर $417,430 की किस्त $3,153 है – 2 अंकों से 20% की बढ़ोतरी। बचाए गए $13,094 उसके 23 महीने बाद खत्म हो जाते हैं।
हल किया गया उदाहरण: $450,000, 5.75% पर 5/1 ARM और 2/2/5 सीमाएँ, बनाम 6.5% फ़िक्स्ड
| उधार ली गई राशि | $450,000 |
|---|---|
| फ़िक्स्ड दर | 6.5% |
| ARM की शुरुआती दर | 5 वर्ष के लिए 5.75% |
| सीमाएँ | 2 / 2 / 5 |
| हर महीने बचत | $218.23 |
|---|---|
| पाँच साल में बचत | $13,094 |
| सबसे खराब दर | 10.75% |
| सबसे खराब स्थिति में किस्त | $3,988 |
अधिकतम सीमा ही मायने रखती है: 10.75% ऑफ़र की गई फ़िक्स्ड दर से 4.25 अंक ऊपर है, और अनुबंध पहले समायोजन के तीन साल के भीतर इसकी अनुमति देता है।
यह गणना क्या मानकर चलती है
- सबसे खराब स्थिति मानती है कि हर सीमा सबसे पहली अनुमत तारीख पर लागू होती है।
- दर-स्थिर स्थिति मानती है कि फ़िक्स्ड अवधि के बाद शुरुआती दर कभी नहीं बदलती।
- हर समायोजन बची राशि को बची अवधि में दोबारा बाँटता है।
- कोई प्रॉपर्टी टैक्स, बीमा, मॉर्गेज इंश्योरेंस या शुल्क शामिल नहीं।
- कोई अतिरिक्त भुगतान, रीड्रॉ या ऑफ़सेट नहीं।
आम तौर पर कहाँ गलती होती है
- सबसे पहले आजीवन सीमा जाँचें। एक ही शुरुआती दर पर बताए गए दो लोन, 5 और 6 अंक की सीमा के साथ, एक ही उत्पाद नहीं हैं, और $450,000 पर इनका अंतर दसियों हज़ार डॉलर है।
- पहले समायोजन की सीमा अक्सर आवधिक सीमा से बड़ी होती है – 5/2/5 आम है – इसलिए सबसे बड़ा उछाल आमतौर पर पहला होता है, ठीक तब जब उधारकर्ता ध्यान देना बंद कर चुका होता है।
- सीमाएँ दर को सीमित करती हैं, किस्त को नहीं। ऊपर के उदाहरण में दोबारा बाँटे गए बैलेंस पर 2 अंक की बढ़ोतरी से किस्त 24% बढ़ी, यही वह झटका है जिसे लोग अचानक आया बताते हैं।
- सिर्फ़ शुरुआती दरों की तुलना करना वही गलती है जिसके इर्द-गिर्द यह उत्पाद बनाया गया है। टीज़र दर हमेशा कम होती है; सवाल सिर्फ़ यह है कि उसके बाद क्या होता है।
सवाल
5/1 ARM में संख्याओं का क्या मतलब है?
पहली संख्या बताती है कि शुरुआती दर कितने साल के लिए तय है, दूसरी कि उसके बाद वह कितनी बार बदलती है। 5/1 पाँच साल तय रहता है, फिर सालाना बदलता है; 7/6 सात साल तय रहता है, फिर हर छह महीने बदलता है। कोई भी संख्या यह नहीं बताती कि दर कितनी बदल सकती है – वह सीमाओं का सेट तय करता है।
2/2/5 सीमाएँ क्या हैं?
तीन अलग सीमाएँ: पहले समायोजन पर दर अधिकतम कितनी बदल सकती है, हर बाद वाले पर अधिकतम कितनी, और शुरुआती दर से ज़्यादा से ज़्यादा कितनी ऊपर जा सकती है। 5.75% से, 2/2/5 सेट का मतलब है पहले समायोजन पर 7.75% दर और 10.75% की अधिकतम सीमा जिसे वह कभी पार नहीं कर सकती।
क्या समायोज्य दर कभी बेहतर विकल्प होती है?
जब फ़िक्स्ड अवधि उस समय से काफ़ी लंबी हो जितने समय आप लोन रखने की उम्मीद करते हैं। अगर आपको पाँच साल के भीतर बेचने या रीफ़ाइनेंस करने का भरोसा है, तो 5/1 आपको पूरे मालिकाना समय में कम दर देता है। जोखिम पूरी तरह फ़िक्स्ड अवधि के बाद के वर्षों में है।
मेरी किस्त असल में कितनी बढ़ सकती है?
शुरुआती दर में आजीवन सीमा जोड़ें और उस दर पर बची अवधि में बची राशि की किस्त निकालें। ऊपर के उदाहरण में किस्त $2,626 से $3,988 हो जाती है – $1,362 मासिक की बढ़ोतरी, और इसी आँकड़े पर अपना बजट परखना चाहिए।
क्या दरें बढ़ने पर बस रीफ़ाइनेंस किया जा सकता है?
कभी-कभी, पर जो हालात दरें बढ़ाते हैं, वही रीफ़ाइनेंस को सबसे कठिन बनाते हैं। रीफ़ाइनेंस के लिए पर्याप्त इक्विटी, स्वीकार्य आय और बदलने लायक दर चाहिए, और जिस उधारकर्ता को इसकी सबसे ज़्यादा ज़रूरत है, वही इनमें से किसी जाँच में सबसे ज़्यादा फ़ेल होने की संभावना रखता है।
यह पूर्वानुमान के बजाय सबसे बुरी स्थिति क्यों दिखाता है?
25 वर्षों के लिए दर इंडेक्स का पूर्वानुमान कोई नहीं लगा सकता, और जो कैलकुलेटर ऐसा दिखावा करता है वह आपके पैसे से अंदाज़ा लगा रहा है। अधिकतम सीमा अलग है: यह अनुबंध की शर्त है, इसलिए भविष्य के बारे में यही एक संख्या है जो आज सच में जानी जा सकती है।
संबंधित टूल
स्रोत
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0