Kalkulator: ile można wydać na mieszkanie
Na jaki zakup pozwalają standardowe wskaźniki kredytowe 28/36, który z nich faktycznie ogranicza i ile inne długi kosztują w cenie zakupu.
Jak to jest liczone
Jak to jest liczone
Dwa testy – wiąże niższy
Limit front-end dopuszcza 28% dochodu brutto na mieszkanie – 2800 $ przy 120 000 $. Limit back-end dopuszcza 36% na mieszkanie razem ze wszystkimi innymi ratami, więc przy 1200 $ długów zostaje 2400 $. Budżetem jest mniejsza z tych kwot.
budżet = min(dochód · 28%, dochód · 36% − inne długi)Limit obejmuje więcej niż ratę kredytu
Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i ewentualne opłaty dla wspólnoty pochodzą z tego samego budżetu, zanim choćby dolar trafi na kapitał i odsetki. Tutaj 333 $ podatku i 150 $ ubezpieczenia zostawia 1917 $ na obsługę samego kredytu.
Podatek zależy od ceny, którą sam współokreśla
Podatek od nieruchomości to procent ceny zakupu, która zależy od kredytu, a ten od tego, co zostaje po podatku. Te trzy wielkości są rozwiązywane łącznie, a nie szacowane, dlatego wynik jest dokładny zarówno przy 1,1%, jak i przy 2,5%.
cena · (1 + k·t/12) = k · (budżet − ubezpieczenie − opłaty) + wkład własnyPrzykład: Dochód 120 000 $, inne długi 1200 $, wkład własny 60 000 $, 6,5%
| Dochód gospodarstwa | 120 000 $ |
|---|---|
| Inne długi | 1200 $ miesięcznie |
| Wkład własny | 60 000 $ |
| Stopa i okres | 6,5% na 30 lat |
| Budżet mieszkaniowy | 2400 $ miesięcznie |
|---|---|
| Cena zakupu | 363 288 $ |
| Kredyt | 303 288 $ |
| Spłata długów dodaje | 55 269 $ |
Ten sam dochód bez innych długów pozwala na 418 557 $ – długi zabierają więcej z ceny domu, niż dodaje wkład własny.
Założenia
- Kredytodawcy stosują wpisane limity 28% i 36%.
- Dochód jest brutto, przed opodatkowaniem.
- Wkład własny to gotówka dostępna w dniu transakcji.
- Bez ubezpieczenia kredytu, kosztów zamknięcia transakcji i przeprowadzki.
- Podatek od nieruchomości to stały procent ceny zakupu.
Najczęstsze błędy
- Wskaźnik ogranicza łączny koszt mieszkania, a nie ratę kredytu. Wyliczanie kredytu z 28% dochodu z pominięciem podatku i ubezpieczenia zawyża wynik o ich koszt – tutaj 483 $ miesięcznie.
- Jedna kwota typu „na tyle Państwa stać” ukrywa, który test wiąże. Jeśli ogranicza limit front-end, spłata kredytu samochodowego nic nie daje; jeśli back-end – każde 100 $ jest warte około 4606 $ ceny.
- To konwencje, a nie decyzje kredytowe. Kredytodawca sprawdzi też ratę przy stopie wyższej o bufor od oferowanej, co obniża każdą z tych kwot.
- To, na co stać, i to, z czym wygodnie się żyje, to dwie różne kwestie. Wskaźniki nic nie mówią o opiece nad dziećmi, kosztach leczenia ani o tym, jak pewny jest dochód.
Pytania
What is the 28/36 rule?
To dwa limity, które kredytodawcy stosują łącznie. Koszty mieszkaniowe powinny być niższe niż 28% miesięcznego dochodu brutto, a koszty mieszkaniowe razem ze wszystkimi innymi ratami – niższe niż 36%. Wiąże ten, który daje mniejszy budżet mieszkaniowy – zwykle drugi u osób spłacających kredyt samochodowy lub studencki.
Does paying off my car actually help?
Tylko jeśli ogranicza test back-end. W przykładzie spłata 1200 $ miesięcznych rat podnosi cenę zakupu z 363 288 $ do 418 557 $ – około 4606 $ na każde 100 $ miesięcznie. Jeśli wiąże limit front-end, spłata długów niczego nie zmienia.
Why is the answer lower than other calculators?
Większość wylicza kredyt według limitu kosztów mieszkaniowych i na tym poprzestaje, pomijając, że podatek od nieruchomości i ubezpieczenie płaci się z tego samego budżetu. Przy podatku 1,1% i ubezpieczeniu 1800 $ to 483 $ miesięcznie, czyli przy tych danych około 76 000 $ ceny zakupu.
Does a bigger deposit raise what I can buy?
Dolar za dolara – tak, bo dodaje się bezpośrednio do ceny bez wpływu na miesięczny budżet. Nie zwiększa jednak kredytu: kredyt wyznacza to, na co pozwala dochód, więc wkład własny podnosi cenę, a nie zdolność kredytową.
Should I borrow the maximum?
Wskaźniki to górny limit kredytowania, a nie rekomendacja. Nie uwzględniają opieki nad dziećmi, kosztów leczenia, stabilności dochodu ani wydatków na cokolwiek poza domem i są liczone od dochodu brutto, a nie od kwoty, która faktycznie wpływa na konto.
What if my lender uses different ratios?
Można je zmienić. Niektórzy kredytodawcy dopuszczają 31/43 przy kredytach ubezpieczonych, a inni są surowsi niż 28/36. Dlatego oba limity są tu danymi wejściowymi, a zmiana któregokolwiek od razu pokazuje, który z nich ogranicza.
Powiązane narzędzia
Źródła
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0