Calcolatore del mutuo canadese
Le rate di un mutuo canadese con capitalizzazione semestrale, la convenzione richiesta dall’Interest Act e che la maggior parte dei calcolatori ignora in silenzio.
Sull’intera durata
Come viene calcolato
La capitalizzazione semestrale è legge, non una preferenza
La sezione 6 dell’Interest Act impone ai mutui a tasso fisso di indicare un interesse capitalizzato al massimo semestralmente. Il tasso mensile è quindi la radice sesta del tasso semestrale, non il tasso annuo diviso dodici.
tasso mensile = (1 + annuo ÷ 2)^(1/6) − 1Piccola differenza al mese, grande sull’intero mutuo
Al 4,79% il tasso mensile corretto è lo 0,3946% contro lo 0,3992% di una semplice divisione. Su 550.000 $ in 25 anni quello scarto vale diverse migliaia di dollari di interessi – abbastanza piccolo da sembrare un arrotondamento, abbastanza grande da contare.
Term e ammortamento sono cose diverse
Il periodo di ammortamento è il tempo necessario a estinguere il mutuo – di solito 25 anni. Il term è il periodo per cui il tasso è fisso, in genere 5 anni. Alla fine di ogni term si rinnova ai tassi allora in vigore, ed è questo il principale rischio per chi ha un mutuo in Canada.
Esempio svolto: 550.000 $ al 4,79% in 25 anni
| Mutuo | 550.000 $ |
|---|---|
| Tasso | 4,79% |
| Ammortamento | 25 anni |
| Tasso periodico mensile | 0,3946% |
|---|---|
| Pagamenti | 300 |
| Convenzione | Semestrale |
Passare ai pagamenti quindicinali accelerati – metà della rata mensile ogni due settimane – significa 26 pagamenti all’anno invece di 24 e di solito toglie circa tre anni all’ammortamento.
Ipotesi del calcolo
- Un tasso fisso mantenuto per l’intero periodo di ammortamento.
- Capitalizzazione semestrale, come richiesto dall’Interest Act.
- Nessun premio di assicurazione contro l’insolvenza aggiunto.
- Imposta immobiliare e spese condominiali non incluse.
Errori frequenti
- I tassi si rinnovano alla fine di ogni term, di solito 5 anni, quindi un ammortamento di 25 anni comporta quattro rinnovi a tassi sconosciuti – la rata mostrata qui non è fissa per tutta la durata del mutuo.
- L’assicurazione contro l’insolvenza è obbligatoria con un anticipo inferiore al 20% e si somma al debito, quindi paga interessi sul premio per tutto l’ammortamento.
- Estinguere in anticipo un mutuo a tasso fisso comporta il maggiore tra tre mesi di interessi e il differenziale di tasso, che può arrivare a decine di migliaia di dollari.
Domande
Why is the Canadian mortgage calculation different?
La sezione 6 dell’Interest Act (legge canadese sugli interessi) impone ai mutui a tasso fisso una capitalizzazione al massimo semestrale. Il tasso mensile è la radice sesta del tasso semestrale, quindi il 4,79% dà lo 0,3946% al mese anziché lo 0,3992%.
What is the difference between term and amortisation?
L’ammortamento è il tempo necessario a rimborsare il mutuo, in genere 25 anni. Il term è il periodo per cui il tasso resta bloccato, di solito 5 anni. Alla fine di ogni term si rinnova ai tassi correnti, quindi la rata non è fissa per tutto il mutuo.
What are accelerated bi-weekly payments?
Metà della rata mensile ogni due settimane, cioè 26 pagamenti all’anno invece di 24 – l’equivalente di una rata mensile in più. Su un ammortamento di 25 anni di solito toglie circa tre anni.
Do I need mortgage default insurance?
Con un anticipo inferiore al 20%, sì. Il premio viene aggiunto al debito del mutuo anziché pagato in anticipo, quindi su di esso paga interessi per tutto l’ammortamento, oltre al premio stesso.
What is the maximum amortisation in Canada?
25 anni per un mutuo assicurato, o fino a 30 con un anticipo del 20% e per alcuni acquirenti di prima casa di nuova costruzione. Un ammortamento più lungo abbassa la rata e aumenta sensibilmente gli interessi totali.
What happens when my term ends?
Rinnova ai tassi in vigore in quel momento, con il suo finanziatore o con un altro. Questo rischio di rinnovo è la principale differenza rispetto a un fisso trentennale all’americana, in cui il tasso è bloccato per l’intero mutuo.
Strumenti correlati
Fonti
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0