Hypothekenrechner für Kanada
Raten einer kanadischen Hypothek mit halbjährlicher Verzinsung – der Konvention, die der Interest Act vorschreibt und die die meisten Rechner stillschweigend ignorieren.
Über die gesamte Laufzeit
So wird gerechnet
Halbjährliche Verzinsung ist Gesetz, keine Vorliebe
Section 6 des Interest Act verlangt, dass bei Festzinshypotheken die Zinsen mit höchstens halbjährlicher Verzinsung angegeben werden. Der Monatszins ist daher die sechste Wurzel des Halbjahreszinses, nicht der Jahreszins geteilt durch zwölf.
Monatszins = (1 + Jahreszins ÷ 2)^(1/6) − 1Pro Monat klein, über die Hypothek groß
Bei 4,79 % beträgt der korrekte Monatszins 0,3946 % gegenüber 0,3992 % bei einfacher Division. Bei 550.000 $ über 25 Jahre macht diese Lücke mehrere Tausend Dollar Zinsen aus – klein genug, um wie eine Rundung auszusehen, groß genug, um ins Gewicht zu fallen.
Term und Tilgungszeitraum sind zwei verschiedene Dinge
Der Tilgungszeitraum (Amortization Period) ist die Zeit, bis der Kredit getilgt ist – meist 25 Jahre. Der Term ist die Zinsbindung, meist 5 Jahre. Am Ende jedes Terms verlängern Sie zu den dann geltenden Zinsen – das ist das Hauptrisiko kanadischer Kreditnehmer.
Rechenbeispiel: 550.000 $ zu 4,79 % über 25 Jahre
| Hypothek | 550.000 $ |
|---|---|
| Zinssatz | 4,79 % |
| Tilgungszeitraum | 25 Jahre |
| Monatlicher Periodenzins | 0,3946 % |
|---|---|
| Zahlungen | 300 |
| Konvention | Halbjährlich |
Mit beschleunigten zweiwöchentlichen Zahlungen (Accelerated Bi-weekly) – die Hälfte der Monatsrate alle zwei Wochen – ergeben sich 26 Zahlungen pro Jahr statt 24, was den Tilgungszeitraum typischerweise um etwa drei Jahre verkürzt.
Was hier angenommen wird
- Ein fester Zinssatz über den gesamten Tilgungszeitraum (Amortization Period).
- Halbjährliche Verzinsung, wie sie der Interest Act vorschreibt.
- Keine Prämie für die Hypothekenausfallversicherung (Mortgage Default Insurance) hinzugerechnet.
- Keine Grundsteuer und keine Wohnungseigentümergebühren (Condo Fees) enthalten.
Wo es häufig schiefgeht
- Die Zinsen werden am Ende jedes Terms neu festgelegt, meist nach 5 Jahren. 25 Jahre Tilgung bedeuten also vier Verlängerungen zu unbekannten Zinsen – die hier gezeigte Rate gilt nicht für die gesamte Laufzeit.
- Unter 20 % Anzahlung ist eine Hypothekenausfallversicherung vorgeschrieben. Sie wird zum Saldo addiert, Sie zahlen also über den gesamten Tilgungszeitraum Zinsen auf die Prämie.
- Wer eine Festzinshypothek vorzeitig auflöst, zahlt den höheren Betrag aus drei Monatszinsen und einer Zinsdifferenz (Interest Rate Differential) – das können Zehntausende Dollar sein.
Fragen
Why is the Canadian mortgage calculation different?
Section 6 des Interest Act schreibt vor, dass Festzinshypotheken höchstens halbjährlich verzinst werden. Der Monatszins ist die sechste Wurzel des Halbjahreszinses, aus 4,79 % werden also 0,3946 % pro Monat statt 0,3992 %.
What is the difference between term and amortisation?
Der Tilgungszeitraum (Amortization) ist die Zeit, bis der Kredit zurückgezahlt ist, typischerweise 25 Jahre. Der Term ist die Zinsbindung, meist 5 Jahre. Am Ende jedes Terms verlängern Sie zu den dann geltenden Zinsen, die Rate steht also nicht für den gesamten Kredit fest.
What are accelerated bi-weekly payments?
Die Hälfte der Monatsrate alle zwei Wochen. Das ergibt 26 Zahlungen pro Jahr statt 24 – also eine zusätzliche Monatsrate. Bei 25 Jahren Tilgungszeitraum verkürzt das die Laufzeit typischerweise um etwa drei Jahre.
Do I need mortgage default insurance?
Bei weniger als 20 % Anzahlung ja. Die Prämie wird zum Hypothekensaldo addiert statt vorab bezahlt, Sie zahlen also über den gesamten Tilgungszeitraum Zinsen darauf und zusätzlich die Prämie selbst.
What is the maximum amortisation in Canada?
25 Jahre bei einer versicherten Hypothek, oder bis zu 30 Jahre mit 20 % Anzahlung und für manche Erstkäufer von Neubauten. Ein längerer Tilgungszeitraum senkt die Rate und erhöht die Gesamtzinsen deutlich.
What happens when my term ends?
Sie verlängern zu den dann geltenden Zinsen, bei Ihrer Bank oder einer anderen. Dieses Verlängerungsrisiko ist der Hauptunterschied zu einer US-üblichen 30-jährigen Festzinshypothek, bei der der Zins für den gesamten Kredit feststeht.
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Quellen
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