حاسبة الرهن العقاري الكندي
أقساط الرهن العقاري الكندي بتركيب نصف سنوي، وهي القاعدة التي يشترطها قانون الفائدة (Interest Act) وتتجاهلها معظم الحاسبات بصمت.
على امتداد المدة كاملة
طريقة الحساب
التركيب نصف السنوي قانون، لا تفضيل
تشترط المادة 6 من قانون الفائدة (Interest Act) أن تُعلن الرهون العقارية بمعدل ثابت فائدة لا يتجاوز تركيبها مرتين في السنة. لذا فالمعدل الشهري هو الجذر السادس للمعدل نصف السنوي، لا المعدل السنوي مقسومًا على اثني عشر.
المعدل الشهري = (1 + السنوي ÷ 2)^(1/6) − 1فرق صغير شهريًا وكبير على مدى الرهن
عند 4.79% يكون المعدل الشهري الصحيح 0.3946% مقابل 0.3992% بالقسمة البسيطة. على 550,000 $ لمدة 25 سنة يساوي هذا الفرق عدة آلاف من الدولارات من الفائدة – صغير بما يكفي ليبدو تقريبًا، وكبير بما يكفي ليكون مهمًا.
مدة العقد وفترة الإطفاء أمران مختلفان
فترة الإطفاء (amortization period) هي المدة التي يستغرقها سداد القرض – عادةً 25 سنة. ومدة العقد (term) هي المدة التي يبقى فيها المعدل ثابتًا، عادةً 5 سنوات. في نهاية كل مدة يُجدَّد القرض بالمعدلات السارية حينها، وهذه هي المخاطرة الرئيسية التي يتحملها المقترضون الكنديون.
مثال محلول: 550,000 $ بمعدل 4.79% على مدى 25 سنة
| الرهن العقاري | 550,000 $ |
|---|---|
| المعدل | 4.79% |
| فترة الإطفاء | 25 سنة |
| المعدل الدوري الشهري | 0.3946% |
|---|---|
| الدفعات | 300 |
| القاعدة | نصف سنوي |
التحول إلى الدفعات المعجّلة كل أسبوعين – نصف المبلغ الشهري كل أسبوعين – ينتج 26 دفعة في السنة بدلًا من 24 ويزيل عادةً نحو ثلاث سنوات من فترة الإطفاء.
افتراضات هذا الحساب
- معدل ثابت طوال فترة الإطفاء (amortization).
- تركيب نصف سنوي كما يشترط قانون الفائدة (Interest Act).
- لا يُضاف قسط تأمين التعثر على الرهن العقاري.
- لا تشمل ضريبة العقار ولا رسوم الكوندو.
أين تقع الأخطاء الشائعة
- تتجدد المعدلات في نهاية كل مدة، عادةً كل 5 سنوات، لذا تتضمن فترة إطفاء 25 سنة أربعة تجديدات بمعدلات مجهولة – القسط المعروض هنا ليس ثابتًا طوال عمر القرض.
- تأمين التعثر على الرهن العقاري إلزامي إذا كانت الدفعة المقدمة أقل من 20% ويُضاف إلى الرصيد، فتُدفع فائدة على قسط التأمين طوال فترة الإطفاء.
- كسر الرهن الثابت مبكرًا يستوجب الأكبر بين فائدة ثلاثة أشهر وفرق سعر الفائدة (interest rate differential)، وقد يصل إلى عشرات الآلاف.
الأسئلة
Why is the Canadian mortgage calculation different?
تشترط المادة 6 من قانون الفائدة (Interest Act) ألا يزيد تركيب الرهون العقارية بمعدل ثابت على مرتين في السنة. المعدل الشهري هو الجذر السادس للمعدل نصف السنوي، لذا يعطي 4.79% نسبة 0.3946% شهريًا لا 0.3992%.
What is the difference between term and amortisation?
الإطفاء (amortization) هو المدة التي يستغرقها سداد القرض، عادةً 25 سنة. ومدة العقد (term) هي المدة التي يُثبَّت فيها المعدل، عادةً 5 سنوات. في نهاية كل مدة يُجدَّد القرض بالمعدلات السائدة، لذا لا يكون القسط ثابتًا طوال القرض.
What are accelerated bi-weekly payments?
نصف القسط الشهري كل أسبوعين، ما ينتج 26 دفعة في السنة بدلًا من 24 – أي ما يعادل قسطًا شهريًا إضافيًا. على فترة إطفاء 25 سنة يزيل ذلك عادةً نحو ثلاث سنوات.
Do I need mortgage default insurance?
نعم، إذا كانت الدفعة المقدمة أقل من 20%. يُضاف قسط التأمين إلى رصيد الرهن بدلًا من دفعه مقدمًا، فتُدفع فائدة عليه طوال فترة الإطفاء إضافة إلى قسط التأمين نفسه.
What is the maximum amortisation in Canada?
25 سنة للرهن المؤمَّن عليه، أو حتى 30 سنة مع دفعة مقدمة 20% ولبعض مشتري المساكن الجديدة لأول مرة. فترة الإطفاء الأطول تخفض القسط وترفع إجمالي الفائدة بشكل ملموس.
What happens when my term ends?
يُجدَّد القرض بالمعدلات السارية حينها، لدى المقرض نفسه أو غيره. مخاطر التجديد هذه هي الفرق الرئيسي عن القرض الثابت لمدة 30 سنة على الطريقة الأمريكية، حيث يُثبَّت المعدل طوال القرض.
أدوات ذات صلة
المصادر
This calculator does arithmetic on the figures you enter. It does not account for tax, fees, or your personal circumstances.
T0